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Teorie e strumenti per le valutazioni immobiliari
01PGTPM
A.A. 2018/19
Lingua dell'insegnamento
Italiano
Corsi di studio
Corso di Laurea in Architettura - Torino
Organizzazione dell'insegnamento
| Didattica | Ore |
|---|---|
| Lezioni | 60 |
| Esercitazioni in aula | 20 |
Docenti
| Docente | Qualifica | Settore | h.Lez | h.Es | h.Lab | h.Tut | Anni incarico |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Coscia Cristina - Corso 1 | Professore Associato | CEAR-03/C | 30 | 10 | 0 | 0 | 12 |
| Ferrando Diego Giuseppe - Corso 2 | Docente esterno e/o collaboratore | 40 | 20 | 0 | 0 | 8 |
Collaboratori
Didattica
| SSD | CFU | Attivita' formative | Ambiti disciplinari |
|---|---|---|---|
| ICAR/22 | 8 | B - Caratterizzanti | Discipline estimative per l'architettura e l'urbanistica |
2018/19
L’insegnamento fornisce le conoscenze e gli strumenti relativi alla stima dei diversi aspetti del valore dei beni definiti economici, di natura privata e pubblica. Vengono fornite nozioni introduttive di microeconomia, di statistica e di matematica finanziaria. Lo studente apprende in particolare le basi teorico-metodologiche e gli strumenti più idonei per stimare le componenti di valore dei beni immobiliari privati e pubblici. Sono affrontati anche i ragionamenti (nozioni propedeutiche) sui metodi di valutazione della convenienza economico-finanziaria ed economico-sociale dei progetti di investimento immobiliare di natura privata e pubblica, con attenzione ai criteri di sostenibilità economico-finanziaria, alla quantificazione e controllo dei costi di realizzazione, agli aspetti emergenti in tema di appalti pubblici. In particolare, alle lezioni teoriche verranno affiancati momenti pratici (in aula e come ex tempore), con il ricorso a casi-studio, per approfondire gli aspetti legati alla prassi estimativa e di valutazione degli investimenti, mediante la proposta di esercitazioni guidate.
Occorre ricordare che tali competenze preliminari costituiscono i fondamenti per la costruzione e il successivo consolidamento (nel corso della formazione specialistica) dei saperi tecnici richiesti nel mondo dell’edilizia e delle costruzioni e dei lavori pubblici e per la futura professione.
The course aims at providing the basic knowledge in the domain of real estate and public assets valuations of a private and public nature. Some notions of microeconomics, financial mathematics and statistics are included. The student learns in particular the theoretical-methodological bases and the most suitable tools to estimate the value components of private and public real estate. The student also deals with the reasoning (introductory concepts) on the methods of evaluation of the economic-financial and economic-social convenience of private and public real estate investment projects, with attention to the criteria of economic and financial sustainability, to quantification and control of costs implementation, the emerging aspects of public procurement
In particular, the appraisal methods for determining the market value of real estate properties are illustrated with reference both to the methodological background and to the analysis of case studies, to deepen the aspects related to the estimative practice and evaluation of investments, through the exercises.
It should be remembered that these preliminary skills constitute the foundations for the construction and consolidation (in the master degree) of the technical knowledge required in the world of construction, private and public works and for the future profession.
Nel suo alternare momenti teorici con momenti esercitativi, l’insegnamento fornisce conoscenze e competenze che alla fine del corso gli studenti dovrebbero acquisire, ovvero:
• capacità di inquadrare sia i quesiti di natura estimativa, sia di convenienza economica, raccordandoli alle teorie microeconomiche, estimative e di analisi degli investimenti;
• capacità di reperire dati e ricercare fonti nel campo delle analisi dei mercati immobiliari e di effettuare analisi del mercato immobiliare locale;
• capacità di effettuare stime dei principali aspetti del valore di un bene immobiliare privato, in ambito conflittuale e non conflittuale. In particolare:
- capacità di distinguere gli aspetti specifici del valore nel quesito di stima;
- capacità di campionamento per l’applicazione delle tecniche comparative;
- capacità di applicazione delle tecniche e dei metodi diretti e indiretti per la stima del valore del mercato;
- capacità di applicazione delle tecniche e dei metodi diretti e indiretti per la stima del valore di costo di beni immobiliari;
• conoscenza degli aspetti del valore di un bene pubblico e di almeno un metodo tra i principali metodi diretti o indiretti di stima di un bene pubblico;
• conoscenza delle fasi del processo di investimento immobiliare e dei principali indicatori di fattibilità di un progetto o di un investimento (pubblico, privato e misto);
• conoscenza dei quadri di riferimento legislativi per il procedimento dei lavori pubblici.
Non occorrono particolari prerequisiti, poiché il Corso si fonda su nozioni economico-estimative di base, necessarie all'approfondimento dei diversi argomenti che fanno parte dello stesso programma formativo. Tuttavia, lo studente già in possesso di nozioni di matematica generale, statistica elementare, economia e matematica finanziaria risulterà agevolato nel seguire le lezioni.
Si articola in quattro contributi specifici
I PARTE: Elementi di Economia per le discipline estimative (circa 16 ore)
1.1 Fondamenti di economia e statistica:
1.2 Domanda e offerta
1.3 Cenni di teoria del consumatore
1.4 Cenni di economia del benessere
1.5 Tipologie di mercato e focus su Mercati immobiliari e finanziari e segmentazione del mercato immobiliare
Ex tempore ed esercitazioni in aula
II PARTE: Elementi per l’analisi del mercato immobiliare (circa 9 ore)
2.1 I sistemi economici e la concorrenza; curve di domanda e di offerta e meccanismo di formazione dei prezzi
2.2 Il mercato immobiliare: i processi di trasformazione urbana e territoriale, i soggetti, la segmentazione del mercato
2.3 Analisi di mercato per gli interventi immobiliari: analisi della domanda e strategie per l’offerta e i cicli del mercato immobiliare
2.3 Fonti dati, reperimento dati per la costruzione dei campioni di mercato
Esercitazione n. 1 sull’analisi del mercato immobiliare
III PARTE: Fondamenti per la Stima Immobiliare, articolato in Stima Immobiliare-ambito privatistico (circa 24 ore), e Stima immobiliare-ambito pubblico (circa 10 ore)
3.1 Oggetti della stima, contesti estimativi e gli aspetti del valore
3.2 Stima immobiliare ambito privatistico: quadro sinottico
3.3 I procedimenti diretti del Market comparison approach: stima per punti di merito, SCA, SGS,
3.4 Elementi di statistica descrittiva uni e multivariata a supporto delle analisi di regressione lineare (cenni)
3.4 Il procedimento indiretto per capitalizzazione dei redditi
Esercitazione n. 2 sulla Yield Capitalization
3.5 Il procedimento indiretto tramite il Computo Metrico Estimativo
Esercitazione n. 3 sul Computo Metrico Estimativo
3.6 Stima immobiliare-ambito pubblico: quadro sinottico
3.7 Stima del valore dei beni pubblici
3.8 Analisi delle varie componenti del valore economico totale di un bene pubblico
3.9 Procedure di stima dirette ed indirette con un approfondimento teorico (tramite la presentazione dei passaggi formali dei metodi in casi-studio mirati) sulla Contingent valuation e sulla Conjoint Evaluation
Ex tempore ed esercitazione in aula su predisposizione di modelli di questionario
IV PARTE: Nozioni introduttive di valutazione degli investimenti e dei progetti (circa 15 ore)
4.1 Le fasi del processo di sviluppo immobiliare (cenni)
4.2 Fondamenti per ragionamenti di convenienza economica pubblica e privata in seno alla valutazione dei progetti (cenni ad indicatori di redditività)
4.3 Nozioni legislative per il procedimento dei lavori pubblici (circa 6 ore)
L’insegnamento prevede l’alternanza di lezioni frontali (50 ore circa, ovvero il 60%) e di momenti applicativi ed esercitativi in aula (30 ore circa, ovvero il 40%) per una verifica dell’apprendimento delle nozioni teoriche.
Una prima esercitazione (circa 12 ore in aula) riguarderà il reperimento dati, l'analisi del mercato immobiliare di una microzona di Torino e l'impiego di procedure di stima
Una seconda esercitazione sulla Yield Capitalization: 10 esercizi di matematica finanziaria (3/4 ore in aula)
Una terza esercitazione (circa 12 ore) un Computo Metrico Estimativo a partire da un progetto di intervento su un caso di studio.
Si segnala anche l'ex tempore (2 ore) in aula su come impostare un questionario
Le esercitazioni sono svolte a gruppi di 2-3 studenti massimo
Testi fondamentali di riferimento:
Per la parte di microeconomia e macroeconomia:
S. FISHER, R. DORNBUSH, R. SCHMALENSEE, Economia, Milano: Hoepli, 1992 (in particolare si rimanda ai concetti generali, le funzioni e i grafici illustrati durante la didattica frontale e i momenti di verifica tramite esempi svolti in aula dalla docente: PARTE I (concetti generali, funzioni e grafici), par. 1 e 3, PARTE II, par. 5-6-7-8-9-11-12
Per la parte di estimo (la traccia logica viene fornita a lezione ed è la sintesi di più testi, come di seguito citati):
M. SIMONOTTI (2006); Metodi di stima immobiliare. Applicazione degli standard internazionali. Trattato teorico pratico, Palermo: Flaccovio (solo le parti trattate a lezione, si indicheranno man mano le parti specifiche)
C. COSCIA, E. FREGONARA (2004), Strumenti economico-estimativi nella valorizzazione delle risorse architettoniche e culturali, Torino: CELID (solo cap 1 fino a p. 47 e cap. 2 concetti fondativi)
M. BRAVI, E. FREGONARA (2004), Promozione e sviluppo immobiliare. Analisi dei processi e tecniche di valutazione, Celid, Torino (solo concetti introduttivi del Capitolo Analisi degli investimenti immobiliari)
G. SIRCHIA (2000), La valutazione economica dei beni culturali, Roma: Carocci (solo cap 4.2, cap. 6.1, cap. 7 solo esempio, cap. 8, cap. 9 solo parte caso-studio)
M. GRILLENZONI, G. GRITTANI (1994), Teoria, procedure di valutazione e casi applicativi, Bologna: Calderini (Ed agricole) (solo le parti teoriche di: Introduzione, cap. 1, cap 2, cap 3 e cap. 4)
Eventuali approfondimenti per le parti seminariali e/o di casi-studio:
Curto, R. A., & Fregonara, E. (2016). Analisi del patrimonio informativo sul mercato immobiliare di Torino (Italy) organizzato come Land Information System: rilevanza per le politiche territoriali e per il decision-making a scala urbana. RICERCHE DI TECNOLOGIA DELL'ARCHITETTURA, 211-243.
Slide e materiale distribuito dal docente sotto forma di ppt caricato sul portale della didattica: costituiscono SOLO una base sintetica e schematica ma non testo di studio
Modalità di esame: Prova orale obbligatoria;
Exam: Compulsory oral exam;
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La verifica finale sarà orale. Il docente terrà conto degli ex tempore svolti in aula e delle 3 esercitazioni da svolgere e completare in gruppo, che possono costituire una base per l’accertamento dei risultati di apprendimento attesi: i docenti valuteranno con approccio anglosassione (A=raggiunto gli obiettivi e compreso correttamente, B= non raggiunti totalmente gli obietti e con alcuni aspetti non compresi correttamente; C= il livello è minimo di raggiungimento degli obiettivi e di
comprensione, D= non raggiunti nè obiettivo nè comprensione degli argomenti) e tali valutazioni sono commentate in aula con i discenti. Tale valutazione "preliminare" può pesare fino a 10 punti complessivamente. La parte restante dell’esame è costituito da due o più domande, che complessivamente possono valere fino a 20 punti.
La valutazione finale sarà il risultato "pesato" dei risultati di apprendimento individuale da parte dello studente sui contenuti di tutte le parti (di natura teorica e applicativa) che costituiscono il programma dell’insegnamento.
Gli studenti e le studentesse con disabilità o con Disturbi Specifici di Apprendimento (DSA), oltre alla segnalazione tramite procedura informatizzata, sono invitati a comunicare anche direttamente al/la docente titolare dell'insegnamento, con un preavviso non inferiore ad una settimana dall'avvio della sessione d'esame, gli strumenti compensativi concordati con l'Unità Special Needs, al fine di permettere al/la docente la declinazione più idonea in riferimento alla specifica tipologia di esame.