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Anno Accademico 2016/17
01PGTPM
Teorie e strumenti per le valutazioni immobiliari
Corso di Laurea in Architettura - Torino
Docente Qualifica Settore Lez Es Lab Tut Anni incarico
Coscia Cristina ORARIO RICEVIMENTO A2 ICAR/22 52 28 0 0 10
Mondini Giulio ORARIO RICEVIMENTO PO ICAR/22 72.5 7.5 0 0 4
Semeraro Patrizia ORARIO RICEVIMENTO A2 SECS-S/06 80 0 0 0 5
SSD CFU Attivita' formative Ambiti disciplinari
ICAR/22 8 B - Caratterizzanti Discipline estimative per l'architettura e l'urbanistica
Presentazione
L’obiettivo del corso è di fornire le conoscenze e gli strumenti per la stima dei diversi aspetti del valore dei beni definiti economici, di natura privata e pubblica. Verranno fornite nozioni introduttive di microeconomia, di statistica e di matematica finanziaria.
Lo studente apprenderà in particolare le basi teorico-metodologiche e gli strumenti più idonei per stimare le componenti di valore dei beni immobiliari privati e pubblici, ma anche i ragionamenti (nozioni propedeutiche) che sottendono alla valutazione della convenienza economico-finanziaria ed economico-sociale dei progetti di investimento immobiliare natura privata e pubblica, con attenzione ai criteri di sostenibilità economico-finanziaria, alla quantificazione e controllo dei costi di realizzazione, agli aspetti emergenti in tema di appalti pubblici.
In particolare, alle lezioni teoriche verranno affiancati momenti pratici (in aula e come ex tempore), con il ricorso a casi-studio, per approfondire gli aspetti legati alla prassi estimativa e di valutazione degli investimenti, mediante la proposta di esercitazioni guidate
Risultati di apprendimento attesi
Alla fine del corso gli studenti dovrebbero acquisire le seguenti competenze:
Capacità di inquadrare i problemi estimativi e di convenienza economica alle teorie microeconomiche, estimative e di analisi degli investimenti (cenni)
Capacità di reperire dati e ricercare fonti nel campo delle analisi dei mercati immobiliari
Capacità di analisi del mercato immobiliare locale
Capacità di effettuare stime dei principali aspetti del valore di un bene immobiliare privato, in ambito conflittuale e non conflittuale. In particolare:
- capacità di distinguere gli aspetti specifici del valore nel quesito di stima;
- capacità di campionamento per l’applicazione delle tecniche comparative;
- capacità di applicazione delle tecniche e dei metodi diretti e indiretti per la stima del valore del mercato e del valore di costo di beni immobiliari.
Conoscenza degli aspetti del valore di un bene pubblico e di almeno un metodo tra i principali metodi diretti o indiretti di stima di un bene pubblico.
Conoscenza delle fasi del processo di investimento immobiliare e dei principali indicatori strumentali alla valutazione della convenienza e fattibilità un progetto o di un investimento.
Conoscenza dei quadri di riferimento legislativi per il procedimento dei lavori pubblici.
Prerequisiti / Conoscenze pregresse
I prerequisiti del corso sono nozioni di matematica generale. Lo studente già in possesso di nozioni di statistica descrittiva risulterà agevolato nel seguire le lezioni.
Programma
(prof.ssa Cristina Coscia)
Le stime e le valutazioni di carattere economico risultano fondamentali e strumentali per la futura professione e per la definizione completa del ruolo dell’architetto anche con competenze in merito al valore dei beni e alle decisioni di investimento.
A tale proposito il corso prevede momenti teorici (50 ore circa) alternati a momenti applicativi ed esercitativi in aula (30 ore circa)
per una verifica dell’apprendimento delle nozioni teoriche.
Il corso si propone di presentare agli studenti il quadro teorico (con riferimenti alla microeconomia) e i metodi attraverso cui è possibile cogliere, stimare e valutare, con l’uso di opportune tecniche, gli aspetti economici del valore dei beni immobiliari, anche nella loro natura di risorse culturali. I beni economici e immobiliari sono esaminati nella loro qualità di beni privati puri, ma anche come beni economici misti (con componenti pubbliche e private), la cui analisi rimanda, da una parte, alla teoria microeconomica e all’estimo dei beni privati e, dall’altra, all’economia del benessere e ai relativi metodi analitici e valutativi. Il corso, inoltre, prepara ad acquisire gli strumenti per allestire il processo di stima e/o di valutazione immobiliare in un’ottica di investimento (ambito privatistico. pubblico e misto). Si segnaleranno anche le metodologie coerenti con i codici internazionali.
Il modulo affronterà quindi la rassegna dei metodi e delle tecniche di stima e di valutazione dell’estimo urbano sia i metodi deputati alla valutazione delle risorse e alla formulazione dei giudizi di convenienza sugli investimenti di natura privata, pubblica e mista.
Nello specifico, particolare attenzione sarà dedicata alla valutazione delle varie componenti del Valore Economico Totale (VET) delle risorse ambientali, con riferimento a casi studio e a temi progettuali anche con un approccio interdisciplinare. I contenuti saranno pertanto articolati nelle seguenti sezioni:

I PARTE: Elementi di Economia per le discipline estimative (circa 16 ore)

II PARTE: Fondamenti per la Stima Immobiliare, articolato in Stima Immobiliare-ambito privatistico (circa 24 ore), Stima immobiliare-ambito pubblico (circa 10 ore)

III PARTE: Le valutazioni immobiliari e gli investimenti in ambito pubblico e privato (circa 12 ore)

L’ultima parte del corso è dedicata alla valutazione dei progetti sia in ambito privato che pubblico, anche in riferimento alla legislazione dei lavori pubblici.

Il corso teorie e strumenti per le valutazioni Immobiliari si articola in tre parti: fondamenti di economia e statistica, stima del valore di beni privati e dei beni pubblici e valutazione dei progetti.
• Fondamenti di economia e statistica:
Domanda e offerta
Cenni di teoria del consumatore
Cenni di economia del benessere
Mercati immobiliari e finanziari e segmentazione del mercato immobiliare
• stima del valore di beni privati
Gli aspetti del valore
Metodi di stima diretti e indiretti del valore di mercato con un approfondimento del market comparison approach e dei modelli edonici
Il procedimento indiretto per capitalizzazione dei redditi
Il procedimento indiretto tramite il Computo Metrico Estimativo
• stima del valore dei beni pubblici
analisi delle varie componenti del valore economico totale di un bene pubblico
procedure di stima dirette ed indirette con un approfondimento teorico (tramite la presentazione dei passaggi formali dei metodi in casi-studio mirati) sulla Contingent valuation e sulla Conjoint Evaluation
• Nozioni introduttive di valutazione degli investimenti e dei progetti (di natura privata, pubblica e mista)
Le fasi del processo di sviluppo immobiliare (cenni)
Fondamenti per ragionamenti di convenienza economica pubblica e privata in seno alla valutazione dei progetti (cenni ad indicatori di redditività)
Nozioni legislative per il procedimento dei lavori pubblici

(prof.ssa Patrizia Semeraro)
Il corso teorie e strumenti per le valutazioni Immobiliari si articola in tre parti: fondamenti di economia e statistica, stima del valore di beni privati e dei beni pubblici e valutazione dei progetti.

I PARTE
Fondamenti di economia e statistica:
Domanda e offerta
Cenni di teoria del consumatore
Cenni di economia del benessere
Mercati immobiliari e finanziari e segmentazione del mercato immobiliare
II PARTE
• stima del valore di beni privati
Gli aspetti del valore
Metodi di stima diretti e indiretti del valore di mercato con un approfondimento del market comparison approach e dei modelli edonici.
• stima del valore dei beni pubblici
analisi delle varie componenti del valore economico totale di un bene pubblico
procedure di stima dirette ed indirette con un approfondimento sulla contingent valuation

III PARTE
• Nozioni introduttive di valutazione degli investimenti e dei progetti (di natura privata, pubblica e mista)
Le fasi del processo di sviluppo immobiliare (cenni)
Fondamenti per ragionamenti di convenienza economica pubblica e privata in seno alla valutazione dei progetti (cenni ad indicatori di redditività)
Nozioni legislative per il procedimento dei lavori pubblici


(docente da nominare)
Il corso "Teorie e strumenti per le valutazioni Immobiliari" affronterà con un approccio interdisciplinare diverse tematiche e proporrà lo studio di procedure di particolare utilità a supporto delle valutazioni di sostenibilità.
L’insegnamento si articolerà in tre parti: fondamenti di economia e statistica, stima del valore di beni privati e dei beni pubblici e valutazione dei progetti.

• Fondamenti di economia e statistica:
Domanda e offerta
Cenni di teoria del consumatore
Cenni di economia del benessere
Mercati immobiliari e finanziari e segmentazione del mercato immobiliare

• stima del valore di beni privati
Gli aspetti del valore
Metodi di stima diretti e indiretti del valore di mercato con un approfondimento del market comparison approach e dei modelli edonici.
Il procedimento indiretto per capitalizzazione dei redditi

• stima del valore dei beni pubblici
analisi delle varie componenti del valore economico totale di un bene pubblico
procedure di stima dirette ed indirette con un approfondimento sulla Contingent Valuation

L’ultima parte del corso è dedicata alla valutazione dei progetti sia in ambito privato che pubblico, anche in riferimento alla legislazione dei lavori pubblici.

(prof .A. Talarico)
Il corso "Teorie e strumenti per le valutazioni immobiliari" propone un percorso di studio volto a mettere in rilievo i fondamenti della stima immobiliare facendo riferimento agli approcci consolidati a livello internazionale e alla tradizione estimativa italiana. Si introducono alcune nozioni utili a definire le caratteristiche dei beni, la struttura dei mercati immobiliari, il loro funzionamento e le loro dinamiche. Sono poi esplicitate le principali procedure estimative relative ai tre approcci fondamentali (market approach, cost approach e income capitalization approach). Completano il percorso alcuni cenni riferiti al processo di sviluppo immobiliare e alla stima del valore delle aree suscettibili di una trasformazione, alla valutazione dei beni pubblici e alla legislazione sui lavori pubblici. Nel dettaglio il programma del corso è articolato negli argomenti qui di seguito sommariamente indicati.

1. Elementi di microeconomia:
o costi e prezzi nella teoria economica, mercato di concorrenza, curva di domanda e offerta, teoria dell’utilità, curve di indifferenza e vincolo di bilancio, saggio marginale di sostituzione, rendita del consumatore, funzione di produzione, profitto, curve di costo.
2. Principi di valutazione estimativa (principio del prezzo, principio della previsione, principio dello scopo della stima, principio dell’ordinarietà e principio della comparazione) e aspetti del valore (valore di mercato, valore di costo, valore di trasformazione, valore complementare, valore di sostituzione; valore di capitalizzazione e valore economico totale).
3. Mercato immobiliare:
o struttura, caratteristiche dei beni e funzionamento, dinamica (cicli);
o fonti dell'informazione e indici di prezzo, misurazioni immobiliari e scale di misura (scala nominale, scala ordinale, scala a intervalli, scala cardinale e standardizzata);
o caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni immobili con esempi di misurazioni.
4. Le stime orientate al costo (cost approach):
o il valore di mercato del terreno edificato;
o stima sintetica e analitica del costo di ricostruzione;
o il deprezzamento degli immobili urbani.
5. Le stime orientate al mercato (market approach):
o approcci deterministici (stima monoparametrica a comparazione diretta, stima per apprezzamenti e detrazioni, sales comparison approach e sistema generale di stima);
o approcci probabilistici (modelli di regressione lineare semplice e multipla, previa introduzione di richiami di statistica).
6. le stime orientate al reddito e alla capitalizzazione (income capitalization approach):
o criterio reddituale (direct capitalization);
o criterio finanziario (yield capitalization), previa introduzione di elementi di matematica finanziaria.
7. Processo di sviluppo immobiliare, stima del valore delle aree suscettibili di trasformazione (cenni) e concetto di Highest and Best Use.
8. La valutazione dei beni pubblici (cenni).
9. Legislazione in materia di lavori pubblici (cenni).
10. Casi pratici di stime.
Organizzazione dell'insegnamento
(prof.ssa Cristina Coscia)
Sono previsti momenti applicativi ed esercitativi in aula per un totale di circa 30 ore. I momenti esercitativi con l’ausilio di PC sono finalizzati all’apprendimento di strumenti/procedimenti specifici (quattro focus)indicativamente articolati come segue: 1. Approfondimenti sulle OO PP e sul Computo Metrico Estimativo (circa 12 ore), 2. Approfondimento sui metodi di rilevazione delle preferenze e sulla predisposizione di questionari per le rilevazioni campionarie (ambito pubblico) (circa 6 ore), 3. Casi di perizie (circa 6 ore), 4. Market Approach: metodi di stima del valore di mercato (6 ore circa)


(prof.ssa Patrizia Semeraro)
Verrà effettuata una esercitazione in aula volta alla applicazione delle tecniche di analisi del mercato immobiliare e delle tecniche di stima del valore di mercato di un bene privato. Verrà effettuata una seconda esercitazione in aula volta alla costruzione di un questionario finalizzato all’analisi della domanda. Saranno dedicate complessivamente circa 30 ore alle esercitazioni.

(prof. Mondini)
L’insegnamento prevede momenti teorici (lezioni frontali e discussioni di casi studio) alternati a momenti applicativi finalizzati allo svolgimento di due esercitazioni (stima del valore di mercato di un bene privato e sviluppo di un’analisi Costi Ricavi istantanea).

Testi richiesti o raccomandati: letture, dispense, altro materiale didattico
(prof.ssa Cristina Coscia)
Si segnalano i testi di riferimento per le tre parti del corso, che saranno alla base delle dispense fornite dal docente, non da studiare integralmente, ma fortemente consigliati almeno per le parti trattate nelle lezioni teoriche e durante le esercitazioni, raccolte nel materiale caricato sul portale della didattica. I testi specifici, scelti tra quelli elencati, saranno comunicati a lezione dal docente titolare dell’insegnamento.

I PARTE: Parte di microeconomia e macroeconomia:

-S. FISHER, R. DORNBUSH, R. SCHMALENSEE, Economia, Milano: Hoepli, 1992 (in particolare si rimanda ai concetti generali, le funzioni e i grafici illustrati durante la didattica frontale e i momenti di verifica tramite esempi svolti in aula dalla docente: PARTE I (concetti generali, funzioni e grafici), par. 1 e 3, PARTE II, par. 5-6-7-8-9-11-12.

II PARTE: Fondamenti per la Stima Immobiliare:

-M. SIMONOTTI (2006); Metodi di stima immobiliare. Applicazione degli standard internazionali. Trattato teorico pratico, Palermo: Flaccovio (solo le parti trattate a lezione, non gli approfondimenti statistico-probabilistici): si indicheranno a lezione e nelle dispense fornite dal docente le parti specifiche alla base delle comunicazioni frontali)

M. GRILLENZONI, G. GRITTANI (1994), Teoria, procedure di valutazione e casi applicativi, Bologna: Calderini (Ed agricole)

-G. SIRCHIA (2000), La valutazione economica dei beni culturali, Roma: Carocci (da sapere assolutamente: cap. 1, cap. 2, cap. 3 solo i ragionamenti generali e leggere caso-studio, cap. 4 solo 4.2, cap. 6 solo 6.1, cap. 7 solo esempio, cap. 8 sì, cap. 9 leggere caso)

III PARTE: Le valutazioni immobiliari e gli investimenti in ambito pubblico e privato

-M. BRAVI, E. FREGONARA (2004), Promozione e sviluppo immobiliare. Analisi dei processi e tecniche di valutazione, Celid, Torino (per la parte delle Analisi degli investimenti immobiliari)

Per eventuali approfondimenti:

-C. COSCIA, E. FREGONARA (2004), Strumenti economico-estimativi nella valorizzazione delle risorse architettoniche e culturali, Torino: CELID (da sapere assolutamente: cap 1 i concetti introduttivi fino a p. 47 e cap. 2 concetti fondativi)

-R. Curto, M. Bravi, E. Fregonara (1992), Qualità stratificate e mercato a Torino: un'applicazione dell'analisi di varianza. In: "Genio rurale- Estimo e territorio", pp. 53-66

-R. Curto, C. Coscia, E. Fregonara e S. Grella (2008), L’osservatorio immobiliare della città di Torino: un patrimonio informativo per la conoscenza e l’analisi delle dinamiche urbane e di mercato, in: B. Murgante (a cura di), L’informazione geografica a supporto della pianificazione territoriale, Milano: F. Angeli, pp. 110-133

-G. De Mare, P. Morano (2002), La stima del costo delle opere pubbliche, Torino: UTET

-C. Ferrero et altri (1996), La valutazione immobiliare: principi e metodologie applicative, Milano: EGEA

(prof.ssa Patrizia Semeraro)
Roscelli R. (a cura di) Manuale di Estimo. Valutazioni economiche ed esercizio della professione. UTET, 2014.
M. SIMONOTTI (2006); Metodi di stima immobiliare. Applicazione degli standard internazionali. Trattato teorico pratico, Palermo: Flaccovio (solo le parti trattate a lezione, si indicheranno man mano le parti specifiche)
M. GRILLENZONI, G. GRITTANI (1994), Teoria, procedure di valutazione e casi applicativi, Bologna: Calderini (Ed agricole)
Stellin, Rosato (1998) La valutazione economica dei beni ambientali. Metodologia e casi studio, Cittàstudi Torino.

(prof. Mondini)
La docente caricherà sul portale della didattica i materiali che verranno presentati in ciascuna lezione. I testi raccomandati per le parti trattate durante le lezioni e le esercitazioni sono i seguenti:

- M. Grillenzoni, G. Grittani (1994), Estimo. Teoria, procedure di valutazione e casi applicativi, Bologna: Calderini (Ed agricole)

- Stellin, Rosato (1998) La valutazione economica dei beni ambientali. Metodologia e casi studio, Cittàstudi Torino.

- Gabrielli L., Lami I.M., Lombardi P (2011), Il Valore di Mercato: note di lavoro per la stima di un immobile residenziale, Celid, Torino.



Inoltre sul portale della didattica saranno resi disponibili i contenuti delle lezioni e il materiale utile per le esercitazioni in aula.
Criteri, regole e procedure per l'esame
(prof.ssa Cristina Coscia)
La verifica finale sarà orale. Il docente terrà conto delle esercitazioni svolte in aula, che possono costituire una base per l’accertamento dei risultati di apprendimento attesi. La valutazione finale sarà il risultato "pesato" dei risultati di apprendimento da parte dello studente sui contenuti di tutte e tre parti (di natura teorica e applicativa) che costituiscono il programma dell’insegnamento.



(prof.ssa Patrizia Semeraro)
La verifica finale sarà orale. L’esercitazione svolta in aula sull’analisi di mercato verrà valutata in sede d’esame.



(prof. Mondini)
La verifica finale sarà scritta e comprenderà domande a risposta multipla, domande aperte e un breve esercizio.
Le due esercitazioni, previste nell’organizzazione dell’insegnamento, sono obbligatorie e saranno parte integrante del voto finale che terrà dunque conto dei risultati di apprendimento conseguiti dallo studente sui contenuti di tutte le parti (di natura teorica e applicativa) che costituiscono il programma dell’insegnamento.

Orario delle lezioni
Statistiche superamento esami

Programma definitivo per l'A.A.2016/17
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