L’obiettivo del corso è di fornire le conoscenze e gli strumenti per la stima dei diversi aspetti del valore dei beni definiti economici, di natura privata e pubblica. Verranno fornite nozioni introduttive di microeconomia, di statistica e di matematica finanziaria.
Lo studente apprenderà in particolare le basi teorico-metodologiche e gli strumenti più idonei per stimare le componenti di valore dei beni immobiliari privati e pubblici, ma anche i ragionamenti (nozioni propedeutiche) che sottendono alla valutazione della convenienza economico-finanziaria ed economico-sociale dei progetti di investimento immobiliare di natura privata e pubblica, con attenzione ai criteri di sostenibilità economico-finanziaria, alla quantificazione e controllo dei costi di realizzazione, agli aspetti emergenti in tema di appalti pubblici.
In particolare, alle lezioni teoriche verranno affiancati momenti pratici (in aula e come ex tempore), con il ricorso a casi-studio, per approfondire gli aspetti legati alla prassi estimativa e di valutazione degli investimenti, mediante la proposta di esercitazioni guidate

Alla fine del corso gli studenti dovrebbero acquisire le seguenti competenze:
Capacità di inquadrare i problemi estimativi e di convenienza economica
Capacità di reperire dati e ricercare fonti nel campo delle analisi dei mercati immobiliari
Capacità di analisi del mercato immobiliare locale
Capacità di effettuare stime dei principali aspetti del valore di un bene immobiliare privato, in ambito conflittuale e non conflittuale. In particolare:
- capacità di distinguere gli aspetti specifici del valore nel quesito di stima;
- capacità di campionamento per l’applicazione delle tecniche comparative;
- capacità di applicazione delle tecniche e dei metodi diretti e indiretti per la stima del valore del mercato e del valore di costo di beni immobiliari.
Conoscenza degli aspetti del valore di un bene pubblico e della sua stima.
Conoscenza delle fasi del processo di investimento immobiliare e dei principali indicatori strumentali alla valutazione della convenienza e fattibilità di un progetto o di un investimento.
Conoscenza dei quadri di riferimento legislativi per i lavori pubblici.

I prerequisiti del corso sono nozioni di matematica generale. Lo studente già in possesso di nozioni di statistica descrittiva risulterà agevolato nel seguire parte delle lezioni.

I. Introduzione alle tematiche estimative (circa 3 ore)
• Estimo: prime definizioni
• Caratteristiche del giudizio di stima; valore di scambio e valore d’uso; tipi di valore di interesse estimativo: valore di mercato, di costo, di capitalizzazione, di trasformazione, complementare, di surrogazione
• Giudizio di stima e giudizio di convenienza economica: caratteristiche

II.Elementi di economia e di analisi del mercato immobiliare (circa 9 ore)
• I sistemi economici e la concorrenza; curve di domanda e di offerta e meccanismo di formazione dei prezzi
• Prezzi e condizioni di equilibrio nei sistemi economici tipo complessi; curva di offerta nel breve e nel lungo periodo; equazione di bilancio dell’impresa
• Il mercato immobiliare: i processi di trasformazione urbana e territoriale, i soggetti, la segmentazione del mercato
• Analisi di mercato per gli interventi immobiliari: analisi della domanda e strategie per l’offerta

III. Procedure di stima dei beni privati (circa 15 ore)
• La comparazione come metodo di stima; mercati astratti e mercato immobiliare concreto; legge di indifferenza o di Jevons e procedure di stima per comparazione diretta
• Elementi di matematica finanziaria: interesse semplice e interesse composto; montante e sconto; riporto di capitali nel tempo; annualità costanti o variabili, anticipate o posticipate, limitate o illimitate
• Elementi di statistica descrittiva uni e multivariata, regressione lineare (cenni)
• Stime per capitalizzazione dei redditi
• Sales Comparison Approach
• Sistema generale di stima
• Stima di aree fabbricabili: procedure dirette e indirette; il valore di trasformazione nel giudizio di stima e nel giudizio di convenienza economica
• Stima del valore di mercato con le procedure basate sul valore complementare e sul valore di surrogazione; stima per valori unitari
• Stima del valore di produzione e di costo; computo metrico estimativo

IV. Estimo pubblico (circa 12 ore)
• Beni pubblici: come si definiscono e quali sono le loro caratteristiche in ambito economico
• La teoria del surplus del consumatore
• L’economia ambientale e le esternalità
• Il valore dei beni pubblici: Valore d’uso sociale e Valore economico totale
• Le procedure di stima dirette: la Contingent Valuation
• Le procedure di stima indirette: il metodo del costo di viaggio e il metodo del costo di opportunità
• La procedura del prezzo edonico

V. Valutazione dei progetti (circa 15 ore)
• Il ciclo del progetto: fasi di sviluppo, progettazione, costruzione e commercializzazione/gestione
• Lo strumento di valutazione: l’analisi dei flussi di cassa attualizzati
• La determinazione dei flussi di cassa: definizione e quantificazione dei costi e ricavi implicati dal progetto
• La definizione dei tempi: cronoprogramma dei lavori, piano vendite/bilancio di gestione
• Gli indicatori di redditività: Valore attuale netto, Tasso interno di rendimento, Tempo di ritorno (Payback Period)
• Il concetto di leva finanziaria
• Analisi di sensitività

VI. Elementi di legislazione sui lavori pubblici (circa 6 ore)
• il Codice dei contratti e il Regolamento di attuazione
• Appalto e concessione
• Lavori a corpo e lavori a misura
• Il progetto di opere pubbliche: preliminare, definitivo, esecutivo
• il Responsabile Unico del Procedimento
• Direzione lavori; consegna dei lavori; varianti in corso d’opera
• Collaudo

Sono previsti momenti applicativi ed esercitativi in aula per un totale di circa 20 ore.
Una prima esercitazione (circa 10 ore) riguarderà l’applicazione di procedure di stima di beni a casi individuati nel mercato immobiliare torinese.
Una seconda esercitazione (circa 10 ore) sarà volta all’impiego delle procedure di stima dei progetti a partire da un caso di studio.

Durante lo svolgimento delle lezioni saranno fornite dalla docenza le necessarie indicazioni sulla bibliografia adottata per i singoli corsi, con riferimento ai testi sotto indicati e a quelli consigliati per i dovuti approfondimenti.

Riferimento bibliografico di base:

-M. BRAVI, E. FREGONARA (2004), Promozione e sviluppo immobiliare. Analisi dei processi e tecniche di valutazione, Celid, Torino (per la parte delle Analisi degli investimenti immobiliari)

Roscelli R. (a cura di) Manuale di Estimo. Valutazioni economiche ed esercizio della professione. UTET, 2014.


Inoltre sul portale della didattica saranno resi disponibili i contenuti delle lezioni e il materiale utile per le esercitazioni in aula.

La verifica finale sarà orale. Il docente terrà conto delle esercitazioni svolte in aula, che possono costituire una base per l’accertamento dei risultati di apprendimento attesi e che potranno pesare fino a 10 punti complessivamente. La parte restante dell’esame è costituito da due o più domande, che complessivamente possono valere fino a 20 punti.
La valutazione finale sarà il risultato "pesato" dei risultati di apprendimento da parte dello studente sui contenuti di tutte le parti (di natura teorica e applicativa) che costituiscono il programma dell’insegnamento.